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甘南藏族自治州住宅物业管理条例(草案) |
(征求意见稿)
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甘南日报新闻 时间: 2022年06月07日 来源: 甘南日报 |
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作者：
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第一条【立法目的】 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,建设和谐宜居社区,根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律法规,结合自治州实际,制定本条例。
第二条【适用范围】 自治州行政区域内住宅物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理,是指业主依法选聘物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理的方式,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施、环境卫生及相关公共秩序进行管理维护,对业主提供相关生活服务的活动。
法律、法规对住宅物业管理有规定的,依照其规定执行。
第三条【基本原则】 自治州住宅物业管理坚持党建引领、政府监管、街道(乡镇)负责、业主自治的原则。
第四条【政府责任】 自治州、县(市)人民政府应当加强对住宅物业管理工作的领导,将住宅物业管理纳入本行政区域内现代服务业发展规划和城乡社区治理体系,扶持物业服务行业发展。
街道办事处、乡(镇)人民政府履行下列职责:
(一)建立健全物业管理工作机制；
(二)负责组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、物业管理委员会组建；
(三)配合物业主管部门开展物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管；
(四)指导、监督物业服务人依法履行义务；
(五)依法调处物业管理纠纷；
(六)法律、法规规定的其他职责。
第五条【部门责任】 自治州、县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理。
自治州人民政府住房和城乡建设管理部门履行以下职责:
(一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定；
(二)指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金交存、管理、清缴和使用；
(三)指导县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；
(四)指导物业管理行业协会开展工作；
(五)建立自治州统一的物业管理监管与服务信息平台。
县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门履行以下职责:
(一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关政策等；
(二)对辖区内业委会成员、物业服务从业人员进行法律知识和业务培训；
(三)指导和监督物业管理招投标活动；
(四)负责维修资金的归集、清缴和日常使用管理监督；
(五)负责物业管理区域核定、物业服务用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项；
(六)指导街道办事处、乡(镇)人民政府对业主大会、业主委员会以及其他物业管理工作实施监督管理；
(七)制定、公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准；
(八)依法处理投诉事项；
(九)对物业服务人进行信用评价和信用分级分类监管；
(十)监督物业服务人健全薪酬制度和员工激励制度；
(十一)落实物业管理方面的其他监督管理职责。
自治州、县(市)人民政府发展改革、财政、自然资源、生态环境、公安、卫生健康、民政、市场监督管理、工业和信息化、应急管理、人防、城市管理、消防救援等部门,按照各自职责,做好相关物业监督管理工作。
第六条【行业协会】 自治州、县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门引导物业服务人成立物业管理协会。
物业管理行业协会应当加强行业自律,制定行业行为规范,开展从业人员培训,调解行业纠纷,督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平,推动物业服务行业健康发展。
第七条【区域划分】 住宅物业管理区域的划分,应当有利于促进物业行业规模化发展和社会公共资源的分配,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。
新建住宅物业按照下列规定划分物业服务区域:
(一)分期建设或者二个以上单位共同建设的整体规划项目,应当按照其整体规划建设项目确定的用地范围,划分为一个物业服务区域；
(二)具有独立的配套设施设备,并能够独立管理的,可以划分为不同的物业服务区域。
已建成住宅物业有以下情形之一的,物业所在地县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门可以将其确定为一个物业管理服务区域,并由一个物业服务人实施物业管理:
(一)属于独立封闭式小区的；
(二)建筑规模较小且地理上自然相连的物业服务区域；
(三)处于同一街区或者位置相邻的；
(四)配套设施设备可以共享的；
(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。
物业管理区域划分后,县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门应当在物业管理区域内公告。
第八条【物业用房】 建设单位应当按照不少于物业管理区域内房屋总建筑面积2‰-3‰的比例且不少于40平方米配置物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主。任何单位或个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排。
建设单位应当在小区建设规划时,将物业管理用房纳入详细规划,由自然资源主管部门审核,审核结果作为合法建设工程规划许可证的依据。
第九条【前期物业】 商品房预(销)售前、保障性住房及各类政策性安置住房分配入住前,建设单位应当公开招标选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同,合同期限最长不超过二年；但是期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第十条【业主权利义务】 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议,行使投票权；
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。
第十一条【业主大会业主委员会】 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。
第十二条【业主委员会的筹备】 县(市)人民政府住房和城乡建设部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会、建设单位代表和业主代表组成业主大会筹备组。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的,不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
业主可以采用无记名投票、电子投票等形式参与业主大会表决；业主大会会议应当有住宅内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的,应当在住宅内显著位置公示。
第十三条【决策表决】 自治州、县市人民政府住房和城乡建设管理部门应当建立业主决策电子投票系统,业主对物业管理活动中依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的事项,进行投票表决。
第十四条【业主委员会成员条件】 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强,并提交书面承诺；
(三)具备履行职责的健康条件和相应的时间；
(四)法律、法规规定的其他条件。
有下列情形的,不得担任业主委员会成员:
(一)被人民法院纳入失信被执行人名单的；
(二)在物业管理活动中,违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；
(三)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；
(四)法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的。
第十五条【业委会成员的产生】 业主委员会成员候选人通过下列方式产生:
(一)业主自荐；
(二)十名以上业主联名推荐；
(三)社区、居(村)民委员会在业主中推荐。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当对业主委员会委员候选人候选资格进行审查。
第十六条【业主委员会职责】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地县(市)人民政府、住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(四)监督管理规约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十七条【业主委员会不得行为】 业主委员会及其成员不得有下列行为:
(一)挪用、侵占业主共有财产；
(二)抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
(三)索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
(四)明示、暗示物业服务人减免物业费；
(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
(六)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；
(七)擅自使用业主大会、业主委员会印章；
(八)拒不执行业主共同决定的事项；
(九)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
有前款行为的,业主、利害关系人有权向有关部门举报,有关部门应当依法处理。
第十八条【业主委员会的运行】 业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,每届任期为三年,可连选连任。业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其成员中推选产生。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意,业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主委员会做出的决定,应当自作出决定之日起三日内向全体业主进行公示。
业主大会可以根据业主委员会成员工作情况,从公共收益中决定给予其适当补贴。
第十九条【物业选聘】 业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式选聘物业服务人。
业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的,由业主委员会依照有关法律、法规的规定组织招投标。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务人的,业主委员会应当将两家以上备选物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容在住宅小区内显著位置公示后,提请业主大会决定。
第二十条【物业管理委员会】 有下列情形之一的,建立由街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会、社区服务机构、业主代表等组成的物业管理委员会:
(一)不具备成立业主大会条件的；
(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；
(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的；
(四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。
物业管理委员会组成后,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府向全体业主公示,代行业主委员会职责,组织业主共同决定物业服务管理事项。
物业管理委员会任期一般不超过二年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡(镇)人民政府重新组建物业管理委员会。
第二十一条【老旧小区管理】 老旧住宅小区经业主或者业主大会决定可以由业主对物业实施自行管理。
老旧住宅小区暂不具备设立业主大会或者产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当成立物业管理委员会,代行业主委员会职责,组织业主共同决定物业服务管理事项。
鼓励物业服务人托管老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的,由街道办事处、乡(镇)人民政府通过社区(村)居民委员会托管、社会组织代管形式,逐步实现物业管理全覆盖。
第二十二条【物业服务合同】 业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与物业服务人签订书面合同,就物业服务事项、服务质量、服务费用标准和收取办法、维修资金使用、服务用房管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、双方违约责任、解除合同条件等条款作出规定。
书面合同在签订之前,应当向全体业主进行公示。
第二十三条【物业服务收费及管理】 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则由业主和物业服务人按照物业服务规范、服务内容和服务标准在物业服务合同中约定。
未经业主大会同意,物业服务人不得擅自提高收费标准。
建设单位未售出、业主购房未入住空置半年以上的,应当按照收费标准70%的比例支付物业费。
提倡住宅物业实行酬金制计费方式。
第二十四条【物业费的缴纳】 业主应当根据物业合同约定缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供了服务的业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
第二十五条【物业服务人责任】 物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务,应当履行下列责任:
(一)落实服务质量主体责任,健全服务质量保障体系；
(二)在物业管理区域内显著位置设置公示栏,并及时更新业主大会或业主委员会要求公示的信息。
(三)负责物业公共区域、共用部位、电梯等共用设施设备的使用、管理和维护,建立公共区域、共用部位、共用设施设备的查验、使用、管理、维护档案；
(四)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
(五)听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务；
(六)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、毁绿占绿、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关；
(七)发现物业管理区域内存在高空积雪、冰柱坠落、墙皮脱落、高空坠落、地面坑陷等安全隐患,以及共用部位、共用设施设备存在安全隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；
(八)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；
(九)加强物业管理区域内的公共秩序维护、人员车辆管理和安全防范工作,采取合理措施保护业主的人生、财产安全；
(十)做好物业管理区域的智慧安防设施建设及维护使用工作；
(十一)做好共用部位环境卫生、化粪池清理、冰雪清扫、绿化养护工作；
(十二)做好消防设施维护管理、消防通道畅通、消防隐患消除等工作；
(十三)做好各类应急预案,物业管理区域突发应急状态时,根据相关部门要求,做好应急服务。
第二十六条【物业服务标准】 物业服务人应当提供二十四小时服务,根据物业服务区域面积、业主规模配备合理的保洁、保安、水暖电维护维修等工作人员,开展法律教育、职业道德教育和技能培训,提高从业人员素质和技能水平。并签订劳动合同,按时足额支付劳动报酬,依法缴纳养老保险和工伤保险。
第二十七条【物业服务人不得行为】 物业服务人不得有下列行为:
(一)在物业服务管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标；
(二)将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；
(三)服务合同签订后,无故减少服务人员数量、缩减服务面积,降低服务标准；
(四)擅自提高物业服务收费标准；
(五)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；
(六)采取停止供水、供电,供气等方式催缴物业费；
(七)强制业主通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域；
(八)泄露物业服务活动中获取的业主信息；
(九)法律法规规定的其他行为。
第二十八条【小区内车位管理】 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车取得的收益,属于业主共有。
按照规划建造的车库、车位,优先满足业主的停车需求。利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位,谁投资谁受益,可以出租,但不得出售。
物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第二十九条【公共收益】 物业服务人经业主大会同意后,在共用区域设置饮水机、快递柜、购物柜、便民箱等设施进行经营的,应当将所得收入在扣除合理成本后归公共收益。
建设单位、物业服务人在楼道、电梯轿厢、围栏、墙体等共用设施从事经营活动的收益属于业主共有。
(下转四版)
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